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日前,銀川市金鳳區(qū)滿(mǎn)城南街翠盈嘉園小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理混亂,要求物業(yè)公司進(jìn)行整改,否則,將由業(yè)主集體決定是否解聘物業(yè)。物業(yè)公司經(jīng)理則大吐苦水:“5年來(lái),小區(qū)物業(yè)費(fèi)一直是每平方米0.40元。一半居民不交物業(yè)費(fèi),現(xiàn)在物業(yè)公司處于虧損運(yùn)行狀態(tài)”。 近年來(lái),物業(yè)管理糾紛隨房地產(chǎn)的產(chǎn)生而出現(xiàn),這些糾紛主要集中在物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格和小區(qū)維修資金的設(shè)立上。以新聞中這家小區(qū)為例,一方面,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上業(yè)主需求,導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn);另一方面,業(yè)主所交物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,加之一半居民不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司不堪重負(fù),想方設(shè)法降低成本,自然不難理解�；诖�,筆者認(rèn)為,業(yè)主固然可以通過(guò)表達(dá)不滿(mǎn)去敦促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量,但建立一個(gè)較為合理的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,方是解決業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的關(guān)鍵所在。 目前,中國(guó)城市針對(duì)物業(yè)收費(fèi)基本都是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),即物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同確定和管理。政府指導(dǎo)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)是給物業(yè)收費(fèi)設(shè)立一條紅線,防止物業(yè)公司亂收費(fèi)。但其漏洞也顯而易見(jiàn),一旦政府指導(dǎo)價(jià)格與市場(chǎng)機(jī)制存在明顯分歧,則容易在物業(yè)服務(wù)和物業(yè)需求間產(chǎn)生矛盾。事實(shí)上,類(lèi)似“小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)一直都是每平方米0.40元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致入不敷出”現(xiàn)象并不少見(jiàn)。在此語(yǔ)境下,如果不允許物業(yè)費(fèi)上漲,很可能反過(guò)來(lái)影響物業(yè)公司人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的提高,造成物業(yè)服務(wù)的惡性循環(huán);長(zhǎng)此以往,不用業(yè)主趕走物業(yè)公司,后者自行打包走人現(xiàn)象也不奇怪。 值得一提的是,即便適時(shí)調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià),由于業(yè)主在價(jià)格確定機(jī)制中被置身事外,政府指導(dǎo)價(jià)的合理性仍很可能受到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑——就算是市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制,也不能有物管單方?jīng)Q定漲價(jià)。因此,最好的方式莫過(guò)于在確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)時(shí),舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì),廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)。這方面,武漢、天津、哈爾濱等城市已有“試水”,并取得不錯(cuò)效果。 毋庸置疑,與物業(yè)費(fèi)有著利害關(guān)系的物業(yè)和業(yè)主,雙方都有將成本最小化的傾向。但由于提供物業(yè)產(chǎn)品方,包括政府價(jià)格管理部門(mén)處于天然的強(qiáng)勢(shì)地位,業(yè)主的意見(jiàn)容易被忽略。不過(guò),針對(duì)眾多的業(yè)主來(lái)說(shuō),物業(yè)管理本身具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征,因此決定了聽(tīng)證制度存在的必要性和合理性。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,涉及管理規(guī)約方面的決定,要經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”的業(yè)主同意,即獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。改變物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于管理規(guī)約方面的決定,當(dāng)然要經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”同意。這些規(guī)定事實(shí)上已為通過(guò)聽(tīng)證會(huì)調(diào)節(jié)物管價(jià)格,奠定了法律基礎(chǔ)。
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