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              2014國(guó)家公務(wù)員考試面試熱點(diǎn)與解析:“定價(jià)”關(guān)系公租房制度成敗

              來源:考德上公培時(shí)間:2013-11-06 15:45考德上教育V

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              熱點(diǎn)與解析:“定價(jià)”關(guān)系公租房制度成敗



              不久前,北京啟動(dòng)最大規(guī)模公租房配租。租金相當(dāng)于周邊小區(qū)房租的九成,并可申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。公租房租金該如何定價(jià),引發(fā)熱議。

              公租房定價(jià)的科學(xué)與否,是這一社會(huì)保障制度成敗的關(guān)鍵。比如,上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場(chǎng)價(jià),導(dǎo)致公租房遇冷空置,使得前期投資收回?zé)o望,后續(xù)建設(shè)受到影響。再如,天津的“每平方米1元公租房”,過低定價(jià)引來對(duì)公平分配的質(zhì)疑,客觀上也加重了公共財(cái)政的負(fù)擔(dān),不具有可持續(xù)性。

              從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看,公租房定價(jià)機(jī)制有章可循。一方面要遵循保障性原則,定價(jià)必須低于市場(chǎng),保障對(duì)象可以承受;另一方面要考慮財(cái)政承受能力,除成本回收之外需留一定利潤(rùn)回報(bào)社會(huì)資本,保證后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理。因此,公租房定價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素。基于此,許多國(guó)家和地區(qū)對(duì)公租房定價(jià)采取“最高限價(jià)管制模型”,并根據(jù)申請(qǐng)家庭的收入、人口等情況,施行差別化定價(jià)。


              從德國(guó)、新加坡和我國(guó)香港的實(shí)踐來看,大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價(jià)。例如,德國(guó)《住房金法》規(guī)定,居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定,與實(shí)際交納租金發(fā)生的差額,由政府埋單,一般由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔:月收入800新元以下的家庭,只需繳納月收入的10%左右作為房租;月收入在800—1500新元的,繳納總收入的30%左右。香港從2007年開始實(shí)施公屋租金調(diào)節(jié)機(jī)制,公租房定價(jià)兩年調(diào)整一次,依據(jù)市民收入指數(shù)變動(dòng)而上下調(diào)整。

              反觀國(guó)內(nèi),目前主要有三種定價(jià)模式。一是“成本導(dǎo)向型”,以“成本+基本利潤(rùn)+稅金”確定價(jià)格。這種方式比較常見,但弊端也很突出。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象,還會(huì)導(dǎo)致定價(jià)缺乏靈活性,難以反映市場(chǎng)供需變化。二是“市場(chǎng)導(dǎo)向型”。最大優(yōu)勢(shì)是與周邊租金建立聯(lián)系,一定程度上反映區(qū)位價(jià)值,避免兩種租金“倒掛”。但劣勢(shì)在于,當(dāng)市價(jià)偏高時(shí),租金可能超出中低收入家庭支付能力,無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。三是“支付導(dǎo)向型”。如深圳,在略低于周邊租金基礎(chǔ)上,按租戶收入水平分六檔發(fā)放補(bǔ)助,使得不同群體匹配不同住房。然而,政府對(duì)建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼,將會(huì)加大財(cái)政壓力。

              三種模式各有利弊,均在探索、完善之中。公租房定價(jià)合理與否,必須通盤平衡建設(shè)成本與財(cái)政負(fù)擔(dān),考慮社會(huì)資本的基本利潤(rùn),還得顧及困難家庭的實(shí)際支付能力。因此,在限價(jià)基礎(chǔ)上,以支付能力為基準(zhǔn)針對(duì)不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì),事實(shí)上也是國(guó)際上最普遍、最有效的定價(jià)模式。

              “十二五”期間,我國(guó)將新增廉租房不低于400萬(wàn)套,新增公租房不低于1000萬(wàn)套。如此大規(guī)模的保障房建設(shè),怎樣定價(jià)、怎樣補(bǔ)貼,直接影響中低收入群體的基本權(quán)益。只有平衡定價(jià)側(cè)重共性,差別補(bǔ)貼瞄準(zhǔn)個(gè)體,保障性住房的公平與效率才會(huì)在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來。



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