自住房如何跳出“經(jīng)適房陷阱”

制度建設(shè)要走在房產(chǎn)增值的前面，要管理好產(chǎn)權(quán)，保持住流動(dòng)，分配得公平。

北京自住房搖號(hào)選房將出細(xì)則，將備受關(guān)注的自住房又一次推到了風(fēng)口浪尖上。

按照現(xiàn)有規(guī)定，從房型設(shè)置、申請對象、產(chǎn)權(quán)處理看，自住房容易讓人聯(lián)想起紛爭不斷、正在逐漸隱退的經(jīng)適房，并引發(fā)困惑：這項(xiàng)新事物，會(huì)不會(huì)變成變相的經(jīng)適房?

經(jīng)適房在很多地方被叫停，很大程度上因初期制度建設(shè)缺失，分配不夠公平，公共產(chǎn)品淪為私人牟利工具。自住房雖叫商品房，但從制度設(shè)計(jì)看，保障意味濃烈。如想避免經(jīng)適房之覆轍，制度建設(shè)要跑在房產(chǎn)增值前頭。

簡單地說，就是要管理好產(chǎn)權(quán)，保持住流動(dòng)，分配得公平。

管理好產(chǎn)權(quán)，需要解決好如何轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓收益如何分配的問題。按規(guī)定，自住房5年以后才能轉(zhuǎn)讓。如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品房價(jià)格和該自住房購買時(shí)差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。但5年間，房產(chǎn)溢價(jià)的空間可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過差價(jià)的30%。其間產(chǎn)生的收益，或可通過嚴(yán)格稅收，在分配環(huán)節(jié)予以控制;或者不妨參照有的城市共有產(chǎn)權(quán)房的做法，政府以土地讓利部分價(jià)值持部分產(chǎn)權(quán)，溢價(jià)部分與個(gè)人進(jìn)行適當(dāng)分配。

保持自住房的流動(dòng)性，需要解決轉(zhuǎn)讓給誰的問題。如自住房5年后可以轉(zhuǎn)讓給任何人，一方面會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有房源逐漸完全商品化;另一方面，新增需要保障的人群需求難以滿足。

在這個(gè)問題上，不妨參考新加坡政府組屋的管理辦法。政府組屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，只能在適合被保障的人中流轉(zhuǎn)。這使新加坡二手組屋售價(jià)約相當(dāng)于商品房房價(jià)的50%—60%，一手組屋售價(jià)約相當(dāng)于商品房房價(jià)的30%—40%，既能平抑房價(jià)又減輕了政府的供地壓力。

分配公平是公共產(chǎn)品無法繞過的環(huán)節(jié)。自住型商品住房的銷售對象為“夾心層”，保障對象寬泛，如何確立起公平合理的分配制度，防止資格造假?加強(qiáng)審查，搖號(hào)輪候，是好辦法。但是責(zé)任追究、定期檢查、社會(huì)監(jiān)督也同樣重要。不僅要防騙購，還應(yīng)注意防止保障對象家庭收入發(fā)生變化后將自住房變出租房的情況。

憂慮，也反映了大家的期待。對自住房這一新事物，需要出臺(tái)的細(xì)則，遠(yuǎn)不僅是搖號(hào)分配。事前防范總好過事后糾偏，聽取各方意見，完善其他制度，同樣迫切。

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