盡管樓價(jià)下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟(jì)層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下尤其如此。 剛剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷清,甚至價(jià)格一向堅(jiān)挺的北京等一線城市也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。這是歷經(jīng)超長(zhǎng)繁榮周期,屢屢與調(diào)控政策博弈之后,樓市第一次在政策沒有加碼的情況下自行沉寂。市場(chǎng)發(fā)出的強(qiáng)烈信號(hào)是否意味著樓市步入下行周期,調(diào)控政策又將如何演變,成了當(dāng)下既關(guān)系樓市中長(zhǎng)期前景,也關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)走向的一個(gè)謎語。 就當(dāng)下而言,說樓市已經(jīng)步入下行通道為時(shí)尚早。盡管有五一小長(zhǎng)假全國(guó)樓市的慘淡,以及此前一些城市樓市下行的事實(shí),盡管樓市下行的輿論氛圍已經(jīng)形成,知名開發(fā)商中也不缺乏持看空立場(chǎng)者,但樓市下跌是臨時(shí)反常還是已形成全局性趨勢(shì),未來一二三線城市是并行下行還是出現(xiàn)分化,目前尚未到下結(jié)論之時(shí)。匆忙斷言,反可能升高政策面誤判的風(fēng)險(xiǎn)。 在理想狀態(tài)下,樓市下跌與否完全可以由市場(chǎng)自決,更何況,下跌與一直以來的調(diào)控方向合拍。長(zhǎng)期以來形成的樓市泡沫已然成為一個(gè)制約消費(fèi)內(nèi)需、扭曲地方行政行為的大麻煩。如果樓市步入下行周期甚至轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng),不僅可為宏觀經(jīng)濟(jì)去除一個(gè)重大隱患,而且對(duì)改善地方治理也有助益。一個(gè)與居民收入水平較匹配的樓市,也更容易滿足居民的居住權(quán)并接納更多新移民。 但在現(xiàn)實(shí)情境中,樓市的發(fā)育和演變從來不在真空中。一些地方政府近來表現(xiàn)出嘗試打擦邊球的沖動(dòng),就再一次顯示出政策干預(yù)的慣性有多么強(qiáng)大。 需要指出的是,正如價(jià)格本身沒有道德不道德一樣,對(duì)于政府干預(yù),也不宜簡(jiǎn)單以道德不道德衡量。在一個(gè)不健康的市場(chǎng),必要的干預(yù)不可避免,而樓市就是這樣一個(gè)市場(chǎng)。它幾乎涵蓋了主要的利益關(guān)系。房?jī)r(jià)牽扯著眾多下游行業(yè)能否有效去庫存重獲市場(chǎng)空間,牽扯著銀行能夠承擔(dān)多大壓力避免杠桿化形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),牽扯著多數(shù)以房產(chǎn)為主要財(cái)富形式的家庭財(cái)富的增值或貶值,牽扯著依賴土地財(cái)政的地方能否控制政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并不導(dǎo)致行政行為出現(xiàn)另類扭曲。 現(xiàn)在的問題是,假如樓市真出現(xiàn)下跌趨勢(shì),政策面能否做好準(zhǔn)備,以及應(yīng)該做好什么準(zhǔn)備。事實(shí)上,盡管樓價(jià)下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟(jì)層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下尤其如此。既讓樓市去泡沫,同時(shí)避免引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),政策面現(xiàn)在就需要做好準(zhǔn)備。 比如銀行的壓力測(cè)試,到底銀行能夠承受房?jī)r(jià)多大的下跌壓力,需要精細(xì)測(cè)試;房?jī)r(jià)下跌過猛會(huì)讓下游行業(yè)失去多少市場(chǎng),從哪里彌補(bǔ)損失;地方政府如何面對(duì)土地收入減少等等。這些必須做到心中有數(shù)。準(zhǔn)備越充分,樓市下跌的副作用就越可控制,其正向作用也才有望顯現(xiàn)。
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